معضل مسکن در سال‌های اخیر به دلیل تورم و ضعف عملکرد دولت، به یکی از مؤلفه‌های ایجاد ناامنی روانی بخش عمده‌ای از جامعه تبدیل شده و متأسفانه دولت فعلی نیز در ۲۰ماه گذشته اقدام قابل‌قبولی در این حوزه انجام نداده است. موضوع زمانی بغرنج می‌شود که شاهد سیاست نامشخص دولت درباره چگونگی ساخت مسکن هستیم. از طرفی حدود ۷۰ درصد هزینه خانوار‌ها در بخشی از شهر‌ها و مناطق به مسکن تعلق دارد، بنابراین نابسامانی حوزه مسکن، موضوعی نیست که باعث نارضایتی اجتماعی شود. همچنین کمبود تقاضا و افزایش هزینه ساخت‌وساز، تمایل انبوه‌سازان را برای ساخت واحد‌های مسکونی کاهش داده است. به طوری که تورم در این حوزه وجود دارد، بازار هم تحت تأثیر هیجانات قرار می‌گیرد. در چنین شرایطی حضور بخش خصوصی در این بازار کمرنگ شده و میدان به دست سفته‌بازان می‌افتد. با توجه به نامگذاری سال جاری از سوی رهبر معظم انقلاب به نام «مهار تورم، رشد تولید» عوامل ایجاد‌کننده تورم در بخش مسکن در گفتگو با کارشناسان مورد بررسی قرار گرفته است.
فرشید پورحاجت، عضو هیئت مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور درباره این نکته که همواره پالس افزایش قیمت مسکن را در زمستان هر سال می‌توان پیش‌بینی کرد، به «جوان» می‌گوید: «در حوزه مالیات‌ها، بحث ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم که با ۲۲ نوع عوارض، وجوه و… ارتباط مستقیم دارد، از سوی کمیته‌ای متشکل از نمایندگان دولت و شورا‌های شهر رقم می‌خورد. از سوی دیگر کمیسیون تقویم املاک هر سال ارزش معاملاتی املاک را در شهر‌های کشور مورد بررسی قرار می‎دهد و عوارض را برای سال آینده تعیین می‌کند؛ مشابه اقدامی که مجلس برای لایحه بودجه سال جدید با پیشنهاد دولت پس از بررسی‌های لازم انجام می‌دهد.»
وی بیان می‌کند: «ضربان افزایش قیمت در حوزه مسکن و ساختمان را دولت، مجلس و اعضای کمیسیون املاک در زمستان هر سال به بازار وارد می‌سازند که می‌تواند در تورم ایجاد شده در حوزه مسکن تأثیرداشته باشد.»
این فعال حوزه مسکن ادامه می‌دهد: «غالب اعضای کمیسیون‌های تقویم املاک اشخاص دولتی هستند و به نوعی پالس نخست را برای افزایش قیمت در نظر می‌گیرند. باید مجلس در بحث اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم و به‌طور خاص مالیات‌ها یا عوارضی که به صدور پروانه ساختمانی منجر می‌شود، تجدید رویه‌ای داشته باشد، چراکه با توجه به افزایش هزینه‌های موجود در سطوح مختلف، تولیدکننده بخش مسکن مجبور است بابت هزینه‌های پرداختی به ساختار معیوب دولتی، منابع مالی را از مردم تأمین کند.»
پورحاجت با اشاره به نقش طرح‌های تفصیلی در ایجاد تورم حوزه مسکن می‌افزاید: «شهرداری‌ها طرح‌های تفصیلی را بررسی و شرایط را به نحوی ترسیم می‌کند که این افزایش قیمت به حوزه املاک وارد شود.»
وی می‌گوید: «دیگر موضوع تأثیرگذار در ایجاد تورم در حوزه مسکن به اقتصاد کلان کشور و اقدامات دولت برای تورم تولید در اقتصاد بازمی‌گردد. مادامی‌که دولت برنامه‌ریزی و سیاست‌ورزی مناسب در حوزه کنترل تورم را دارا نباشد، نمی‌توان انتظار داشت بازاری همانند بازار مسکن که می‌تواند یک بازار سرمایه‌پذیر باشد بدون هیچ عملکردی باشد، بنابراین باید این موارد به عنوان اولویت از سوی دولت مورد توجه قرار گیرد.»
عضو هیئت‌مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان کشور می‌افزاید: «مادامی که این موارد از سوی دولت و مجلس کالبدشکافی اساسی نشود، اینکه انتظار رود اقدامات مؤثری در بازار مسکن درخصوص کنترل تورم صورت پذیرد، یک اشتباه استراتژیک است که سال‌های متمادی تداوم داشته و تا به امروز نیز گریبان‌گیر بازار مسکن بوده است.»
پورحاجت می‌گوید: «بازار مسکن کاملاً یک بازار اقتصادی است و تورم در این بازار را می‌توان با برنامه‌ریزی‌های اقتصادی کنترل و با سیاست‌ورزی مناسب از افزایش نامتوازن قیمت مسکن جلوگیری کرد.» در این میان بهترین راهبرد، بهبود فضای کسب‌وکار برای بخش تولید و کمک به افزایش سرمایه‌گذاری در این حوزه است که متأسفانه در برهه کنونی این شرایط مهیا نیست، یعنی تولیدکننده بخش مسکن (بخش خصوصی) گرفتار بروکراسی‌های اداری در حوزه مسکن و ساختمان است که باید دولت و مجلس برای شناسایی موانع و برطرف ساختن آن اهتمام ورزند، چراکه تا این مسیر برای بخش خصوصی شفاف نشود، به نظر می‌رسد تحقق شعار امسال در حوزه مسکن امری دشوار و غیرممکن باشد.»
حل معضل مسکن در گرو تصمیمات درست دولت
همچنین حسن محتشم، عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران به «جوان» می‌گوید: «تورم در حوزه مسکن ناشی از اقتصاد کلان کشور است، یعنی به دنبال خلق نقدینگی، کاهش ارزش پول ملی و افزایش نرخ ارز، سکه و… قیمت تمام شده نهاده‌های ساختمانی و به دنبال آن قیمت مسکن افزایش می‌یابد.»
وی بیان می‌کند: «بخش تقاضای کاذب یا هجوم سرمایه‌ها (به‌واسطه خلق نقدینگی ناشی از تصمیمات تیم اقتصادی دولت بوده که افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته است) بخش مسکن را همانند سایر بخش‌ها تحت تأثیر قرار می‌دهد، به طوری که بیش از شرایط متعادل به افزایش قیمت مسکن دامن می‌زند.»
این فعال حوزه مسکن می‌افزاید: «مادامی که دولت در سیاست اقتصادی کلان تصمیمات درستی را اتخاذ نکند، در تمامی بخش‌ها از جمله بخش مسکن تورم را شاهد خواهیم بود.»
محتشم می‌گوید: «از ابتدای سال جاری عرضه تعدادی کالا (همانند پتروشیمی، دارو) را با قیمت‌های بالا از سوی کارخانه‌ها شاهد هستیم؛ در کالا‌های ساختمانی هم افزایش قیمت را شاهد خواهیم بود، زیرا ۲۷ درصد حداقل افزایش حقوق کارگری و ۲۰ درصد حقوق کارمندان برای امسال از سوی دولت در نظر گرفته شده است و به دنبال آن این افزایش حقوق در کارخانه‌ها و روی قیمت کالا‌های تولیدی اثرگذار است. از اینرو بخشی از نهاده‌های ساختمانی در کارخانجات تولید می‌شوند پس با افزایش قیمت مواجه خواهند بود. از سوی دیگر شهرداری هزینه ارائه خدمات خود را با ۲۵ الی ۳۰ درصد افزایش اعلام کرده است، بنابراین با افزایش دستمزد و خدمات، قیمت نهاده‌های ساختمانی هم بالا می‌رود و محصولی که به‌عنوان آپارتمان و مسکن تولید می‌شود، با افزایش قیمت روبه‌رو خواهد بود و مجموع آن و ارزش‌افزوده به قیمت جدید منجر می‌شود که نسبت به قیمت قبل افزایش پیداکرده است و اینگونه نمی‌توان تورم در این حوزه را کنترل کرد.»
وی بیان می‌کند: «باید دید با توجه به شعار سال تحت عنوان «مهار تورم، رشد تولید» دولت در سال جدید از چه گزینه‌هایی برای شرایط بهبود اقتصادی استفاده می‌کند. یکی از گزینه‌ها نگاه مثبت در دیپلماسی سیاست خارجی است، به طوری که استفاده از این سیاست در پایان سال ۱۴۰۱ از افزایش قیمت ارز و کاهش ارزش پول ملی جلوگیری کرد. آیا دولت می‌تواند امسال این مسئله را پیگیری کند؟ بنابراین تورم در این حوزه متأثر از شرایط اقتصاد و تصمیمات تیم اقتصادی دولت است و اینکه چه سیاست‌هایی برای حفظ ارزش پول ملی مؤثر واقع خواهد شد. مادامی‌که ارزش پول ملی تثبیت نشود با مشکل تورم روبه‌رو خواهیم بود.»
عضو هیئت‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران ادامه می‌دهد: «متأسفانه بودجه سال جاری ۴۰ درصد تورم را نشان می‌دهد و اگر دولت درصدد کاهش تورم باشد، باید به تصمیمات سال گذشته بازگردد.»
محتشم می‌گوید: «دولت صرف‌نظر از شرایط اقتصادی، تورم و چاپ پول باید به عرضه و تولید مسکن توجه کند و در راستای رشد تولید مسکن با بخش خصوصی و مجموعه سازندگان حرفه‌ای تعامل برقرار سازد و پروژه‌های نهضت ملی مسکن را به صورت مشارکتی به آن‌ها واگذار کند تا بتوان به کمبود مسکن در کشور کمک کرد. تا زمانی که این همکاری صورت نپذیرد عرضه افزایش پیدا نخواهد کرد، چراکه اگر عرضه و تولید کافی صورت پذیرد، پیش گرفتن تقاضا بر عرضه مزید بر علت برای افزایش قیمت می‌شود.»
جمع‌بندی
به‌نظر می‌رسد، شاهد نوعی سردرگمی دولت در حوزه مسکن هستیم. این در حالی است که به باور خبرگان، بازار مسکن کاملاً یک بازار اقتصادی است و تورم در این بازار را می‌توان با برنامه‌ریزی‌های اقتصادی کنترل و با سیاست‌ورزی مناسب از افزایش نامتوازن قیمت مسکن جلوگیری کرد.